חוזה מכר דירה – הנקודות העיקריות והסעיפים החשובים באמת

חוזה מכר דירה – הנקודות העיקריות והסעיפים החשובים באמת/ עו"ד אבי נדלר

רבות כבר נכתב על המשמעות הרבה שיש לעסקת מקרקעין על הציבור. לרוב הציבור, עסקת מכירה או רכישה של דירה או בית מגורים תהא מהעסקאות המשמעותיות ביותר שייעשו במהלך חייהם. סכומי הכסף שעוברים מיד הקונה ליד המוכר הם גבוהים, ורוב הציבור הישראלי נאלץ לשלם כסף שנחסך בעבודה קשה של שנים רבות כדי לממן את הדירה או בית המגורים או לחלופין לקחת מימון (הלוואת משכנתא) ולהתחייב לעמוד בלוח תשלומי ההחזר במשך שנים רבות.

משמעותה של העסקה מחייבת כי הסכם מכר הדירה או הסכם רכישת בית המגורים יבוצעו באופן מוקפד על ידי עורך דין מומחה בתחום המקרקעין ובמיסוי מקרקעין שכן לכל עסקה במקרקעין יש היבטי מיסוי ולכל עסקה, ולכל מוכר או רוכש, תוצאת המס לא תהא זהה.

בין אם אתם קונים אשר נותנים את מיטב כספיכם (או כספי הבנק עמו התקשרתם בהלוואת משכנתא) למוכרים ורוצים להבטיח שאתם קונים נכס שתוכלו לקבל לחזקתכם במועד ולרשום את הבעלות בו על שמכם, ובין אם אתם מוכרים אשר רוצים לוודא ולהבטיח כי תקבלו את כספי התמורה במלואם מידי הקונים במועד, רק הסכם מכר דירה שנערך באופן מוקפד ומתוך שקידה ראויה ובחינה של מכלול נסיבות הצדדים יבטיח בצורה נכונה והולמת את זכויותיכם.

תחילתו של כל הסכם או חוזה מוקפד ומחודד הוא בהקדשת זמן של עורך הדין ללקוחות שלו להבנת צרכיהם, רצונותיהם והאילוצים שלהם ולביצוע כל הבדיקות המקדימות הכרוכות בעסקה. בהרבה מקרים עורך הדין שלכם ידע לחדש לכם על אילוצים וצרכים שאולי לא ידעתם ולא לקחתם בחשבון. עורך דין שלא מקדיש לכם זמן ושיקרא לכם למשרדו רק ל'חתימה' (ולרוב יש קורלציה לשכר טרחה נמוך מהסטנדרט)  – צריך להוות תמרור אזהרה למידת השקידה הנאותה וההשקעה שיושקעו בעסקה. דעתנו והמלצתנו החד המשמעית, בכל עסקה חשובה שאתם עושים, בוודאי בעסקה החשובה של חייכם, מוטב לא לתור אחרי הזול ביותר אלא דווקא להצטייד בעורך דין שלא יחפש לעבוד עבורכם כמה שפחות או כמו שאבא שלי אומר: Only the rich can afford to buy cheap  (רק מי שעשיר יכול להרשות לעצמו את הזול).

בהמשך ועל מנת שהחוזה יתאים במדויק למאפייניה הספציפיים של העסקה, עורך הדין יקדיש את הזמן הנדרש על מנת לברר היטב את מצבו המשפטי של הנכס. איפה הנכס רשום, האם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) האם ברשות מקרקעי ישראל? האם ישנה חברה משכנת? מי רשום כבעלי הנכס? האם רשומה משכנתא? עיקולים? או הערות אחרות? מה הן ההצמדות (כגון גג, חניות, מחסנים וכו').

בנוסף, עורך הדין יבדוק ברשות המקומית מה מצבו התכנוני של הנכס, כגון האם יש היתר בנייה? האם קיימים למשל צווי הריסה, בקשות והחלטות שונות של הרשות המקומית אשר גם להם תיתכן השפעה מכרעת על העסקה ועל חוזה המכר והתחייבויות הצדדים על פיו. לעיתים נתקלים במצבים שהנכס שהוצג לקונים אינו תואם את ייעודו התכנוני, או שמוכר לא היה מודע להיטל השבחה שחל על הנכס ואשר יש לשלם לרשות המקומית וכו'.  חשוב לדעת: בעיות תכנוניות יכולות להוות מכשול בקבלת משכנתא – ומה שאתם לא תבדקו מראש, יבדוק השמאי מטעם הבנק. אם שמאי הבנק יוריד את שווי הנכס עקב בעיות תכנוניות, חריגות בנייה וכד', הבנק רשאי לסרב להעמיד מימון או להפחית את סכום הלוואה בהתאם להערכת השמאי. במקרים מסוימים, כדאי לבקש מהבנק למשכנתאות שיאשר מראש את הנכס.

בנכסים יקרים מאד או שבהם מתקבלת תמונה תכנונית מורכבת או חשד לחריגות בנייה, מומלץ מאד להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מנוסה מטעמכם על מנת שיתן שמאות מלאה לנכס, זה אמנם עולה כמה אלפי שקלים אך בעסקאות יקרות ובעיקר בבתים פרטיים, דירות גג ודירות גן זו הוצאה חכמה מאד ששווה כל שקל, ולעיתים יחסוך את השמאות שבכל מקרה תצטרכו לעשות עבור הבנק למשכנתאות.

הבדיקות, אם כן, הן רבות וממצאיהן יעצבו באופן שונה את עסקת רכישת הדירה או בית המגורים ויבואו לידי ביטוי בצורה אחרת בהסכם המכר. אולם, רק לאחר הקדשת הזמן הנדרש לבדיקות אלה עם התגבשות התמונה המלאה של מצב הנכס יכול עורך הדין להתקדם עם הכנת חוזה המכר כשלצד הממצאים האלה, עליו להביא לידי ביטוי בהסכם גם את הצרכים, הרצונות והאילוצים של הצדדים לעסקה שבאים לידי ביטוי בעיקר במועד המסירה של הנכס ובלוח התשלומים.

לאחר הקדמה לא קצרה זו, נסקור אפוא את הנקודות והסעיפים החשובים בחוזה מכר דירה  או חוזה רכישת בית מגורים סטנדרטי. הסקירה שלהלן אינה מתיימרת להציג את מכלול הנקודות, התניות והסעיפים השונים שבהסכמי מכר מקרקעין, אלא להציג בפשטות בפני הקורא את הנקודות העיקריות ביותר בתמצות נמרץ.

1. הצדדים לעסקה – לכאורה מדובר בחלק טכני של המבוא להסכם, אולם, על עורך הדין לוודא שהמוכרים הם הינם אכן בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר. לעיתים, המוכרים הינם יורשים ויש להסדיר את העברת הנכס של שמם כתנאי לעסקה. לעיתים, הבעלים הוא אחד מבני זוג ויש לקבל גם את הסכמת בן הזוג השני לעסקה. לעיתים רחוקות, וכבר היו מקרים מעולם של נוכלים שביקשו למכור נכסים שכלל לא היו בבעלותם.
2. האם החוזה נכנס לתוקפו עם החתימה או כפוף להתקיימות תנאים – לעיתים הבדיקות המקדימות המשפטיות או התכנוניות מעלות שלא ניתן להתקדם עם העסקה אלא בכפוף להתקיימות תנאים מקדימים (תנאים מתלים). כגון: הסדרה של צוואות וירושות, הסדרה של חריגות בנייה, צורך באישור בית משפט לעסקה כדוגמת עסקה עם מפרק של חברה עסקה עם אדם שהינו פסול דין או קטין וכו'.
3. סעיף המצגים/ההצהרות – מדובר בסעיף חשוב מאד שבו נותנים הצדדים הצהרות שונות בקשר עם הנכס והעסקה. המוכרים נותנים לקונים מצגים והצהרות אודות הנכס שהם מוכרים לקונים, והקונים נותנים מצגים למוכרים על כך שבדקו את הנכס ומצאו שהוא מתאים להם והם מוותרים על טענות שונות בקשר עם הנכס והעסקה. בסעיף זה באים לידי ביטוי האינטרסים המנוגדים של הצדדים. בעוד המוכר שואף לתת מצגים מצומצמים ומוגבלים ככל הניתן לגבי הנכס (הנכס נמכר as-is) הרי שהקונים שואפים לקבל מצגים מפורטים ומלאים אודות הנכס, מצבו, פגמים בו ועניינים אחרים. אם יתגלה שהמצגים שנתנו על ידי הצדדים לא היו נכונים ומי שנתן את המצגים ידע על כך בעת שחתם על ההסכם, הרי שהדבר מהווה חוסר תום לב וייתכן שאף תרמית ועילה לביטול החוזה ולפיצויים. בעוד קיימת פרקטיקה מקובלת של מצגים בעסקאות מכר דירות כדאי לדעת שאין לדבר חוקים, והקונים רשאים לעמוד על כך שהמוכרים יתנו להם מצגים על הדברים שסיפרו להם בע"פ אודות הנכס. עורך דין מנוסה ידע להנחות את לקוחותיו בעניין זה. לתשומת לב על מוכרים לגלות לקונים מידע חיוני על מצב הנכס ובפסיקה נקבע לא אחת כי חובת הגילוי גוברת על כלל "יזהר הקונה", המטיל על הרוכש את האחריות לבדיקת הנכס. החריג: פגם או מום נסתר אשר אינו ידוע גם למוכר בעת המכירה.
4. התמורה, לוח הזמנים של העסקה, מועד המסירה והמסמכים שנמסרים לקונה במועד זה – מועד המסירה הוא סעיף יסודי בכל הסכם מקרקעין ובפרט בהסכמי מכר דירה או בית מגורים במסגרתם אנשים מוכרים את בית המגורים הנוכחי שלהם ועוברים לבית מגורים אחר. מועד המסירה נקבע בדרך כלל בין הצדדים לעסקה מיד לאחר שהסכימו ביניהם על התמורה עוד לפני שהגיעו לעורך הדין. במקרים רבים הצדדים באים לעורכי הדין כאשר הם הסכימו לא רק על התמורה אלא גם על לוח התשלומים. אולם לעורך הדין יש תפקיד חשוב לוודא שלוח התשלומים הינו אפשרי ונכון מבחינה משפטית. ישנם שיקולים רבים בבניית לוח התשלומים כגון: זרם התשלומים הנדרש למוכרים (לרוב בגין עסקת רכישה נגדית), זמינות המימון של הרוכשים והצורך בנטילת משכנתא, צורך בתשלום מקדמה על חשבון התמורה למס שבח וכו'. המבנה המקובל הוא תשלום ראשון של כ-10% אשר מופקד אצל עורך הדין של המוכרים עד לרישום הערת אזהרה (ומשכון היכן שנדרש) לטובת הקונים, הליך הלוקח בדרך כלל יום או יומיים ואז הכסף מועבר למוכרים. תשלומי ביניים אשר משמים בהרבה מקרים לשם הסרת משכנתא קיימת של המוכרים ותשלום אחרון של כ-10%-20% כנגד קבלת החזקה בדירה כשהיא נקייה מכל אדם, חפץ משכנתא או זכויות צד ג' וכן כנגד קבלת סט המסמכים אשר יאפשרו לקונים לרשום את הזכות הבעלות בנכס על שמם, לרבות ייפוי כוח בלתי חוזר לעשות זאת בשמם. סט מסמכים זה נחתם במועד החתימה על הסכם המכר ונשמר אצל עורך הדין של המוכרים אשר למועד המסירה. יש להקפיד אפוא, שהתשלום הראשון והאחרון מבוצעים באמצעות צ'ק בנקאי. הסיבה לכך הינה שבגין תשלומים אלה המוכרים מעניקים לקונים ערך. בתשלום הראשון המוכרים מאשרים לקונים לרשום הערת אזהרה בטאבו על הנכס שלהם ובתשלום האחרון הם נותנים את החזקה בנכס וסט מסמכי רישום הבעלות. לכן חשוב למוכרים לדעת שהצ'ק שהם קיבלו יכובד ללא כל ספק.

 בין יתר המסמכים שעל המוכרים למסור במועד המסירה לקונים יהיו את אישור רשות המיסים לטאבו על היעדר חובות למס  שבח וכן אישור מטעם הרשות המקומית (אישור עירייה) על שאין חובות לרשות המקומית לרבות היטל השבחה. ככל ובמועד  המסירה הקונה טרם קיבל את אישור העיריה ואישור מס שבח, על עורך הדין לוודא שחלק מהתמורה יופקד בנאמנות לצורך  תשלום מיסים אשר יאפשרו את קבלת האישורים הללו. שכן ללא קבלתם לא תתאפשר רישום הנכס על שם הקונים.

5. איחורים, ביטול ההסכם ופיצוי מוסכם – החיים הינם בלתי צפויים ולא אחרת קורה שעקב אירועים בלתי צפויים, נאלץ צד לאחר בביצוע התחייבויותיו על פי הסכם המכר. כגון עקב מחלה, פטירה של קרוב משפחה (חו"ח) או בגין שביתה. בדרך כלל מיד לאחר מכן יבצע אותו צד את התחייבויותיו. לכן, נהוג לקבוע בהסכמים פרק זמן של ימים ספורים (לרוב 7 ימים) שבהם לא ייחשב הדבר הפרת חוזה ולא יחולו קנסות על המאחר. לצד קביעה זו קובעים גם אימתי איחור ייחשב הפרה של החוזה שיזכה את הצד השני בפיצויים. מקובל גם לקבוע כי איחור הנובע משביתה לא ייחשב הפרה של ההסכם כל עוד השביתה נמשכת. אולם הצדדים רשאים כמובן לעצב כרצונם בהסכמה את מנגנון האיחורים בהתאם לאילוצים שלהם. כך,  הצדדים קובעים לרוב מנגנון של פיצוי מוסכם על בגין כל יום איחור במסירה, או כל יום איחור בתשלום מעבר לכמה ימי גרייס. כמוכן קובעים הצדדים פיצוי מוסכם בגין הפרת החוזה וביטולו. עבור מקרים של ביטול ההסכם יחתמו הקונים עם החתימה על ההסכם על ייפוי כוח בלתי חוזר המייפה את כוחו של עורך דין של המוכרים לבטל את הערת האזהרה (והמשכון ככל שנרשם) שנרשמה לטובתם כנגד התשלום הראשון וכנגד החזרת התמורה ששולמה לקונים והניכוי הפיצוי המוסכם.

משרד עורכי הדין נדלר אלישר מעניק ייצוג וליווי משפטי בכל סוגי עסקאות המקרקעין והנדל"ן ובכלל זה, עסקאות מכר, חכירה ושכירות של נכסי מקרקעין וזכויות במקרקעין פרטיים ומסחריים. אנו מלווים את לקוחותינו ברכישה, מכירה וחכירה של מגרשים, בניינים, נכסים מסחריים, קרקעות חקלאיות, התחדשות עירונית, תמ״א 38 ועוד.

משרדנו עורך הסכמי מכר של בתים פרטיים ודירות מגורים בין מוכרים ורוכשים. אנו מלווים הן רכישות של דירות ובתים מקבלן והן עסקאות 'יד שנייה' בין מוכרים ורוכשים פרטיים.

יובהר כי האמר לעיל הינו למידע כללי וראשוני בלבד ולא נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. לכן, אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.